東京で一戸建ての購入を検討しており不動産屋から以下のように説明されています。

とにかく早く売りたいという願望だらけですね。

ローンについては不動産屋は関係ないので、現在の年収だけが審査基準です。

それで借りられて自分で返せると思えばOKでしょう。

ただし、今後何があるかわかりませんし、頭金０というのは将来不安ですよ。

いくら低金利といっても銀行預金より高ーい金利がかかるのですから、

頭金は２割程度は入れられるようになってから買ったほうがいいと思います。

http://blog.livedoor.jp/doru02/

転職するととのお話ですが、ご予定はあるのですか？

フラットローンをご予定であれば、ある程度の資金計画と年収が保障されていれば

問題ないかと思います。あまり気にする必要はないでしょう。

http://www.benesse-life.com/shinsa/loan35.html

地価、売価については将来のことですのであまり大きな期待はしないほうがよいと思います。

バブルのころは確かに上がりましたが、その後はひどいものでした。

絶対になんてありえませんので、自分が住みたい家として購入されるべきです。

もし投資目的であれば、相当慎重に検討したほうがいいと思いますよ。

でも、家を持つことは楽しいことですし自分への励みにもなります。

無理しない程度にご自分の判断で決められたらいいと思います。

正直この不動産屋の話はほどほどに聞いておいたほうがいいと思います。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/

URLは例です。

不動産屋の言う事に耳を傾けてはいけません。

ローン融資は「銀行」が行うものです。

勤務先で提携ローンはありませんか？

そちらでよく相談するべきです。

＞住宅ローンの融資限度は年収の4～5倍が一般的であるが、

＞現時点では年収の5倍以上になるので、頭金0は不可能と思われる

フラット35（保証型）では可能です。

基準となる年収額は金融機関側で決めれます。

＞子どもが4人のため将来的に予定される教育費の支出もローンの審査材料になるため更に審査は

＞厳しくなる

年収しか見てません。

銀行は半分回収できれば、あとは土地を競売にかけて回収すればよい程度に考えてるので問題ありません。

700万あれば、この程度（約3700万/フラット35対応物件）の審査なら余裕で通ります。

たとえば、年老いた両親がいるとかそういうのも見ないんですよ。

＞フルローン(頭金0)でも融資は受けられるが、

正しい

＞35年ローンで支払い終了が70歳になるのでそろそろローンの審査が厳しくなる

正しい

30年ローンとかでもよいのなら問題ないです。

＞転職することがあれば勤続年数がリセットされるのでローンの審査が厳しくなる

正しい

＞物件として日野バイパス沿いのためこれから地価が上がることはあっても下がることは無い

こんなことは保障されないし、下がった例なんていくらでもあげれるので意味ない。

＞そのため資産価値が上がれば将来的に転勤や住み替えなどで売却や賃貸活用もメリットがある

資産価値が売却して得したり、賃貸活用で得したりするほどあがることはマレ。

また、フラット35とかだと、金利が高いですからそっちのほうが無駄。

http://q.hatena.ne.jp/answer

フラット35の場合、これまでは融資率90％の制限がありましたが、昨年より融資率100％まで緩和されており、頭金ゼロで通るようです。年収の4−5倍以上でも大丈夫、とのこと。

昨年、銀行の住宅ローン担当に話を聞いたときもそのように話しておりました。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/qa/unyou/20100622-OYT8T00528.ht...

日野市で物件を買うと仮定します。自分だったら2,000万円台の新築か築浅の中古を買うかなあと。(´ー`)y-~~｡

http://www.athome.co.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%97%A5%E9%...

・理由

いわゆる車中心社会だと、大きな国道まで10分か15分かという距離はあまり大勢に影響はないかと。何か商売をするとかでないと幹線道路付きのメリットはないと思います。

むしろ、駅まで歩きもしくは自転車で到達できるか、駐車スペースが出来れば2台確保できるかってなほうが重要な気がします。

いわゆるバイパス沿いの郊外店舗ってのはバイパスに直接付いてるのは当然として、ある程度の広さが求められます。少し入った住宅地の50坪程度の土地が値上がりするとは思えないです。値段は下がらないにしても、横ばいかなあと。これからどんどん人口が減ってくると、23区内の土地も空きが出てくるはずなので、上がるとは思えないけどなあと。

子供の教育費を考えると、ローンの期間を短くするか、学資積立的なことをしておかないと、もし万が一のことがあれば家計が破綻します。1,000万浮かすと結構大きいかと。それに固定資産税だの不動産取得税だの細々とした出費が結構効いてきます。

最近、ショッピングモールで、住宅販売会社のイベントをたまに見かけます。

住宅ローンの説明等をやっているようですが、業界では「狩り場」と言われているそうです。

銀行は、倒産リスク・利益の薄い企業に貸し渋り、住宅販売会社を通じて安定した住宅

ローンに力を入れている。借りる側は狩られないように、気を付けねばと思います。

＞フルローン(頭金0)でも融資は受けられる

・頭金0、頭金も住宅ローンの内に含めて借りることになる。借金も増える。

＞フラット35

・利子を含めトータルの支払額を計算。

・世界一の借金国日本(900兆以上)。消費税15%、増税は避けられない。35年ローンは非常に危険。

＞転職は勤続年数がリセット。ローン審査が厳しくなる

・ローンの支払いが不安定、銀行にとってリスクと看做される。

＞日野バイパス沿い。地価は下がらない

・地価が下落することはない。バブルのときも言っていた。

・地価は不動産屋が決めているわけではない。

＞資産価値が上がれば、転勤、住替え、売却、賃貸、メリットがある

・外国のように資産価値が上がる事は絶対にない。

・転勤、住替え、売却、賃貸はメリットではなくリスク。

・住宅は資産ではない。約35年(木造はもっと短い)かけて消費していく耐久消費財

（時が経てば経つほど価値は下がる）。

・住替えるには住宅ローンの返済が前提。買いが先ではなく売りが先行。

・賃貸物件の維持費・税金もかかる。少子化で借主がすぐ見つかるのか。

私個人の見解

＞頭金0は不可能と思われる。

借金が増えるのでリスクが高まる。

＞教育費の支出

これから教育費の準備が必要になってきます。

ローンの審査は銀行よりも厳しく、審査しなければならないと思います。

提案

住宅ローンはリスクのなにものでもない。

「家賃を払ってるくらいなら、家を買ったほうが自分のものになるからよい。」という

常套句がある。しかし、冷静に考えてみる必要がある。35年ローンを無事に支払い終わ

ったころ、新築は老朽化し建替えの時期をむかえる。退職と同時に退職金で繰り上げ返

済をしたとしても、建替えは必要になる。

新築にこだわるならば、定期借地権付き一戸建て住宅がいいのではと思います。

土地はレンタル(50年)、建物は購入です。ローンは格段に下がります。教育費も貯められます。

ポイントは、将来、土地を購入できるかです（公団は可能）。

土地の価格を見ながら、お金が貯まってきたら購入すればいい。将来、子供たちが大きくなり、

そこに住みたいならば、子供が購入することもありかもしれません。

定期借地権のデメリットもあると思いますが、住宅ローンのリスクに比べたらよいと思います。

住宅ローンのことならこの1冊

26年でダメになる家に35年ローンを組むのはやめなさい。

常識的にいえば、頭金を用意してということになるのでしょうが、買う気になっているようですから、審査まで出してみたらどうですか？その歳で借り入れもなく、年収700万ということはかなり堅実に生きてきている方のようですし、なんとかなると思います。

たとえなんとかならなくなって、不測の事態が起こっても、1500万くらいの借金が残るくらいでしょうから、これくらいのリスクならとるべきだと思います。

要はその物件がどれだけ気に入っているかどうかで。本格的に買うとなったら、鑑定士的な人にみせて、値段の交渉もしてみてください。相手の言い値で買う必要はありません。

http://www

つい先日家を売りに出して1か月で希望価格で売れましたが・・・・結果思ったことは不動産の営業の人はいろんな人いますね。

・物件として日野バイパス沿いのためこれから地価が上がることはあっても下がることは　無い

・そのため資産価値が上がれば将来的に転勤や住み替えなどで売却や賃貸活用もメリット　がある

というのは、あくまで参考までになさったほうがよさそうです。そうなる場合もあるけど

ならない場合もあるということです。営業マンの営業トークの1部だと思っていたほうがいいと思います。

年齢35歳で年収もあるのでローンは大丈夫だと思いますよ。私が思うには頭金０で35年ローンではなく、3700万円の物件なら頭金500万円ぐらい入れて残金3200万円を30年ローンにしたほうが65歳でローン終了したほうがいいと思いますよ。70歳までローン支払いがあると思うとつらいと思います。

http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070926/136011/

　先ず、土地価格ですが、長期的に見て確実に値下がりします。

人口減が止まらないのに新しい不動産が宅地開発などで増えて、供給過剰の実相は覆いがたい。

しかも、最近では産業の空洞化に伴って工場跡地も増えている。

撤退した商業施設跡地も遊休不動産として土地価格の押し下げに貢献します。

http://allabout.co.jp/r_house/gc/25770/

　更に、不動産の購入後は固定資産税と都市計画税が掛りますので資金計画に修正が必要な場合が殆どです。

http://www.rf-shop.net/plan.html

　住んでいるうちには修繕費用も発生することでしょう。

エアコンなどは言うに及ばず、屋根、壁、水回りなどなど、必ず途中で多額の費用が発生します。

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20021007a2027a7.html

　更に更に、最終的にはトータルで考えるべきで、解体費用まで見積もって積算でコスト計算するべきです。

そうしないと含み借金を残してしまうことになる。

　実際にシミュレートしてみることをお勧めします。

こんにちは。不動産会社に勤務しています。

不動産屋の説明

・フルローン(頭金0)でも融資は受けられるが、35年ローンで支払い終了が70歳になるのでそろそろローンの審査が厳しくなる

◎　フラット35は100%ローン可能ですので、正しいです。ただし、仲介手数料や登記費用、購入後の不動産取得税などは準備しておく必要があります。

◎　フラット35は80歳まで借り入れ可能なので、正確ではないです。が、一般的な住宅ローンは70歳までの商品が多いですし、80歳まで住宅ローンを組むのは現実的ではないので、正しいと言って良いかと。

・転職することがあれば勤続年数がリセットされるのでローンの審査が厳しくなる

◎　正しいです。それで融資付け諦めたお客様を何度か見ています。

・物件として日野バイパス沿いのためこれから地価が上がることはあっても下がることは無い

×　正しいとはいえないです。断言はできないでしょう。

・そのため資産価値が上がれば将来的に転勤や住み替えなどで売却や賃貸活用もメリットがある

×　一般に言えば間違っているでしょう。新築住宅は値下がりのスピードが速いので、フルローンで借りれば、借金の額より資産価値の方が減るスピードが速いです。バランスシート的には一時的にむしろ苦しくなると想定するべきです。ただ、そのような物件が絶対にないとは言えません。

私個人の見解

・住宅ローンの融資限度は年収の4～5倍が一般的であるが、現時点では年収の5倍以上になるので、頭金0は不可能と思われる。

×　上記のとおり、そんなことはありません。

・子どもが4人のため将来的に予定される教育費の支出もローンの審査材料になるため更に審査は厳しくなる

×　一般にはそこまで見ません。

・　現在の住宅ローン金利はとても安いので、将来教育目的でまとまったお金を借りる予定があるなら、ひょっとして住宅ローンで限界まで借りてしまった方がいいかもしれませんね。いろいろ自分で計算してみるか、FPにご相談されてはいかがでしょうか。

　参考までに。

【フラット35】のご利用条件：【フラット35】

http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

>転職しても年収が下がっていなければそれほど影響はなさそうということで宜しいでしょうか

勤務年数が必要です。

年収が変わらなくても、審査はかなり厳しくなります。

５年の勤務は必要な場合が多いです。

まして、全額ローンなら。

>約3700万

実際に支払うことになる金額を考えてみればよいと思います。

概算でも２倍程度の金額を支払うことになるのです。

資産価値ですが、土地と建物があります。

3700万の場合、大体半分づつ程度に設定してる場合が多いです。

で、建物は10年を過ぎると急に資産価値がほとんどなくなります。

>転勤等で手放したり貸したりする場合を考えると明らかに下がりそうなところは避けたいという気持ちはあります。

会社で、転勤時に家を貸す場合に会社専属のところがあるのかどうかとか調べるとよいかと思います。

転勤時にも家族みんなで引越ししてもなにか手当がつくかどうかも調べられたほうがよいです。

持ち家があって、それを他人に貸し出してる場合でも、補助が出る場合がありますし、

持ち家がなくても、転勤後３年とか期間限定で補助が出る会社もあります。

資産価値にあまりこだわらず、

もう少し安いところを、転勤時は貸し出してローンの8割程度を払えるような感じのものを

選択されてはどうでしょうか？

将来資産価値がでるようなところは、当然販売時にも人気がありますし、すこし高値をつけても売れるわけですから

それなりの金額になり、お買い得とはなりにくいです。

だから、どの物件も妥当な金額程度か、なんとなく少し高いかなみたいな値段設定になってます。

http://q.hatena.ne.jp/answer

本業の方のご意見感謝いたします。上のほうの回答にも記載しましたが、転職時に年収に差異がなければ影響は少ないでしょうか？

それとも単純に勤続年数だけが影響するのでしょうか？

　これは、私の書き方が正確ではなかったです。

　フラット35に限っては、転職後でも勤務先の給与証明書で対応ようですね。ちょっと経験がないので詳しくは分かりません。

　一般の住宅ローンについては、勤務先の給与証明書では対応しないことがほとんどです（勤務先が捏造しようと思えばできるからですね）。ですので、課税証明書が出る期間を最低限勤務年数として要求するようです。それがいわゆる「最低1年」です。ただ、同業種間で同職種の転職であれば「最低1年」なくても審査を受けられる銀行もあります。これは、同業種ならば前職の課税証明を年収の資料としても、それほど間違いがないだろう、ということらしいです。

　上記のようなことは不動産営業ならばフツーに知ってることですので、相談すればもっと詳しくアドバイスしてくれると思いますよ。

　↓参考にどうぞ

申込書の書き方(平成22年3月作成）

http://www.flat35.com/files/100010233.pdf

なお、公的証明書の通知または発行を受けられない時期にお申し込みをされる方、または、申込年度の前年以降に転職や就職をされた方は、年収の記載方法について金融機関にお問い合わせください。

＞1点、「消費税15%、増税は避けられない。35年ローンは非常に危険。」

というところで、増税とローンの関係性がよくわかりませんでした。

もしよろしければ教えていただけますか？

舌足らずでした。補足します＾＾

昨年はソブリンリスクの年といわれる年でした。

IMFは日本に消費税の段階的な引き上げ、11年度から最大15％を要請してきました。

日本の財政は危機的な状態で、ここ数年で、消費税は確実に上がるでしょう。

何パーセントになるかは分かりませんが、住宅、家具などの消費税も上がるということです。

自民党の元財務大臣は15%じゃないともたない。と過去に言っていました。

仮に10%になった場合、3700万であれば、単純に消費税370万です。

物件の購入額が上がれば、ローンにも影響(借入が多くならないか)がでてこないか。

と感じたのです。いつ購入するか。タイミングも大切ですね。

http://www

3700万って土地付き建売りですよね？

すでに土地は持ってて上を建てる費用ではないですよね？？

こんなこと書くと大変に失礼ですが、建売りの建物は土地のオマケとみて買わないと後悔します。

ローン返済が終わるよりも、ずっと前にリフォーム(大改修)が必ず発生しますし、ローン返済が終わった35年後には建替えが必要になっているでしょう。

悪いことは言わないので、自己資金ゼロならば、上で誰か書かれたように中古住宅を探したほうがいいです。

その方は築浅をと書かれてましたが、個人的には築40年くらいのがお勧めです。新しくても築220年くらい。

とにかく古屋がある状態であれば土地の評価額は下がってますからお買い得です。

役所の公売なんかに参加して、リフォーム前を狙うのが一番いい。

で、必要な部分だけリフォームする。

(リフォーム済み物件は、悪い部分を誤魔化されているものと思え)

文字通り土地を買って、古屋をオマケで貰う、という風で。

その分、10坪でも広い土地がいいですよ。

http://q.hatena.ne.jp/1295583761