おまいら路線価の見方教えてください。

こちら”おまいら”です。

①路線価について。

　路線価とは、土地の値段を算定するための基礎数です。土地の値段は、土地のユーティリティ（利便性）によって変化します。都心や駅や街に近ければ近いほど、土地の値段は高くなります。バス停やスーパーマーケットに近ければ近いほど同様。

　殆ど全ての土地は道路に接しています。もし道路に接していなければ、車どころか、人や持ち主さえもその土地に出入りすることはできません。こういう場合は法律で他人の土地を通路用に借地することが出来ますが、それでも車を出入りさせることが出来なかったり、水道管などの引き込みも不便です。こういう土地は値段が安くなります。同じく、狭い道路に面している土地は安く、広く幹線の道路に面している土地は高くなります。

　住宅地の住宅用地でも、商業的な使用の土地と同じく上述のような価格算定方法が用いられます。

　このために、土地の値段を計算する目的として、まず道路に値段を付けます。区画区画で道路にタグの付いた値段が違うわけですね。駅に近ければ値段は高く、田舎なら安い。その道路に面する土地については、その道路の値札を根拠価格として、土地の値段を計算するというわけです。

　こうすれば、例えば駅を中心にして、駅に近い繁華街では土地の値段が高く、幹線道路沿いは値段が高く、田舎で、奥まった狭い道の土地は値段を安く出来、価格バランスが取れるわけです。

　ですので、路線価は、土地の価格ではありません。地区エリアをざっと見て、価格の上下を見たり、路線価を飽く迄も基礎数として、土地価格の計算を行うための、基礎数です。

②角地について。

　土地の値段は、路線価を基礎数として計算しますが、その計算の中で、個別ケースによって、安くせねばならない土地、高くせねばならない土地に分かれることになります。例えば、正三角形の土地があったとしましょう。正三角形の土地を持っていても、ビルを建てることは出来ません。ビルは四角です。巨大な正三角形の土地に、四角のビルを建てても、沢山の土地が使いにくい形で余ってしまいます。駐車場にするにもこの形では、と困るわけです。こういう土地は安くなるように決められています。

　そして例えば、質問文例のように、土地が接する道路が１本だけではなく、２本だったら？。その土地を商業地にする場合に、角地で２本の道路に面していれば、車の出入りも便利だし、店を作ればなにより目立ちますし、２本の道路の両方からアピールし、集客線を形成することが期待できます。自分で店を作ることをイメージしてみてください。角地なら？、きっと売れる店が出来ると思うことでしょう。ですので、角地は、１本目の正面の路線、２本目の側方の路線、２本の路線価をプラスする方向で計算根拠としますので、どんと土地の価格が高くなります。土地の価格が高くなれば、売ったり、貸したりする際の値段を高く出来ますが、同時に、税金も上るわけですね。

③区画整理について。

区画整理とは、市や県が主導して、町並みを一掃して整理し、再配分するものです。ですので、道は広く綺麗になり、土地は真四角になってきます。よって、値段も高くなりますし、巨大な工事をしたわけですから、いろいろな事務的な都合、その他の都合が発生しますので、自治体では個別計算をするというのでしょう。その場合も、原則的には上述の計算と全く同じと考えて宜しいのですね。ただ、路線価が区画整理によって高くなり、土地価格については丁寧に計算しますという程度でしょうね。土地価格の計算方法や、路線価の設定方法は、国が定めた統一の計算方式によって行われますので、区画整理だから、県が違うから、という理由で変化が起きるものではありません。ですので、ここは事務上の都合ですから無視してください。それと、区画整理が終わった土地だから、「区画整理地区（個別評価）」なわけです。これは当然ですね。

④結局土地の値段は？

　上述のように、土地の値段は、最初に設定した路線価を根拠数に国が定めた計算方法によって、計算しますが、そもそも路線価とは何を持って定めるのでしょうか。それは年々の実際の売買事例を基に定めます。ですので、それは相場なわけです。景気によって、土地相場が上れば、路線価が全体としてベースアップしますし、景気によって土地相場が下がれば、一律の全ての土地の路線価がベースダウンし、全ての土地の土地価格が下がります。

　で、このような中で、国が定めた価格計算方法で計算しても、結局、隣近所との整合が取り切れなかったりしますので、結局そこは丸めたり、調整したりせねばなりません。ですので、もともと路線価をいくら睨んでも土地価格とは直接関係がありませんから、さらに、国の土地価格計算方法をいくら学んでも、自分の土地の価格を計算できないことになります。せいぜい、過去ニュースでありましたが、固定資産税が、適正金額の倍だったりするような場合には、おかしいじゃないか！、と気付くことが出来る程度です。ですので、その土地があなたの土地であるならば、路線価は飽く迄も計算式の一環・１段階での価格に過ぎませんから、それは参考になりません。土地の値段を知りたい為にはですね。

　ですので、自治体に自分の土地の価格は幾らで評価したのか、問合せをする方が宜しいのです。

　厳密なところが知りたい（売買したいからとか）場合には、鑑定士に依頼する方法もありますが、しかし売買価格は自由設定ですので、これも飽く迄も参考数程度でしかありません。